Veelgestelde vragen

Wat is een leveringsakte?

Voor onroerende zaken en andere registergoederen vereist de wet dat de levering geschiedt per notariële akte en inschrijving van die akte in de daartoe bestemde openbare registers (art. 3:89 lid 1 en 4 BW). Bijvoorbeeld bij de aan- en verkoop van een huis dient een dergelijke akte ten overstaan van de notaris te worden opgesteld en vastgelegd, dit is een wettelijke verplichting. De levering is pas compleet als de akte in de openbare registers is ingeschreven. De inschrijving kan zowel door de vervreemder als door de verkrijger gebeuren (de verkrijger heeft de vervreemder hier dus niet voor nodig). In de praktijk wordt het echter meestal door de notaris gedaan.

Voor de levering van registergoederen geldt dat op het moment van leveren (de inschrijving van de akte in het openbaar register) tevens de overige twee eisen van eigendomsoverdracht moeten gelden: een geldige titel en beschikkingsbevoegdheid. In tegenstelling tot de levering van roerende zaken, niet-registergoederen kan er dus geen sprake zijn van bezitsverschaffing door een onbevoegde.

Omdat de levering pas voltooid is bij de inschrijving van de akte geldt er een interim-periode tussen het verlijden en het inschrijven. In deze interim-periode kan de vervreemder nog failliet gaan, kan er beslag worden gelegd op het over te dragen goed en kan de vervreemder het goed nog aan een ander leveren.

Wat is een hypotheekakte?

Een hypothecaire lening, hypothecair krediet of lening met hypothecaire zekerheid, in het gewone spraakgebruik vooral hypotheek genoemd, is een geldlening waarbij een registergoed, bijvoorbeeld onroerend goed, als onderpand dient.

Als iemand geld leent voor de koop van een huis, en hij geeft het huis als onderpand, is hij eigenaar van het pand, geldnemer en hypotheekgever. De geldgever, meestal een financiële instelling, is de hypotheeknemer (hij verkrijgt het recht van hypotheek: eerste recht van verkoop). De bank is dus ‘hypotheekhouder’. Deze termen worden vaak ten onrechte omgekeerd gebruikt.

De hypotheekakte wordt door de notaris opgemaakt en na ondertekening ingeschreven bij het kadaster.

Wat is een KIK-akte?

KIK staat voor Keten Integratie Kadaster. Een KIK-akte is een akte die door de notaris geautomatiseerd bij het Kadaster wordt aangeleverd. Daardoor zijn de Kadastrale hypotheektarieven voor u aanzienlijk lager, te weten € 77,00 in plaats van € 126,00. Deze kosten zijn niet voor de notaris maar worden doorbetaald aan het Kadaster. Nog niet iedere (hypotheek)akte kan via KIK worden opgesteld. Voorbeelden van banken waarvoor dit op dit moment mogelijk is zijn onder meer de Rabobank, ING Bank, ABN AMRO Bank, Florius en MoneyYou. De akte moet verder nog aan een aantal voorwaarden voldoen, zoals bijvoorbeeld gehele kadastrale percelen.

In de meeste gevallen kan ook de leveringsakte via KIK worden opgesteld, waarbij het kadaster significant lagere inschrijvingskosten in rekening zal brengen, te weten € 77,00 in plaats van € 126,00. Een leveringsakte kan mogelijkerwijs niet via KIK worden opgesteld onder meer indien één van partijen per volmacht de akte tekent of handelt in verschillende hoedanigheden; het onroerend goed bij het kadaster op naam staat van iemand anders dan degene die de akte tekent (bijvoorbeeld in geval van overlijden van de rechthebbende); er sprake is van een executeur of bewindvoerder; er sprake is van een gedeeltelijk perceel; indien het verkochte deel uitmaakt van een (nieuw)bouwproject alsmede bij beperkte rechten zoals uitgifte erfpacht, erfpachtconversie, vestiging opstalrecht of vestiging vruchtgebruik.

Waarom een aflosnota?

Bij de overdracht van een woning of de oversluiting van een hypotheek zullen wij bij de huidige geldverstrekker de aflosnota opvragen, zodat uw hypothecaire lening(en) kan/kunnen worden ingelost. De geldverstrekker geeft hiermee akkoord voor het royeren/doorhalen van de hypothecaire inschrijving (na aflossing van de schuld) bij het Kadaster d.m.v. het tekenen van een royementsvolmacht.
De termijn van de geldgever (bank) om de aflosnota aan te leveren is per bank verschillend, maar varieert in de meeste gevallen van twee tot vier weken.

Wat is een royement?

Als u de volledige hypotheek aflost bij de geldverstrekker, kunt u uw hypotheek laten uitschrijven (royeren/doorhalen) uit het Kadaster. Dat bent u niet verplicht, tenzij u uw hypotheek oversluit naar een andere geldverstrekker of wanneer u uw woning verkoopt. In dat geval moet de bestaande hypotheek na de ondertekening van de nieuwe hypotheekakte of de leveringsakte bij de notaris worden doorgehaald.

Als u uw hypotheek volledig heeft afgelost bij uw geldverstrekker, verdwijnt de lening uit de administratie bij de betreffende geldverstrekker. U betaalt voor het zogenoemd ‘finaal aflossen’ soms administratiekosten. De geldverstrekker vraagt dan van u dat u de hypotheek ook laat uitschrijven (royeren/doorhalen) uit het Kadaster. Formeel hoeft dat op dat moment niet.

In sommige gevallen kan het zelfs verstandig zijn om de hypotheek nog niet te royeren. Bijvoorbeeld als u verwacht later nog weer een hypotheek op te nemen bij dezelfde geldverstrekker. Dan kunt u de oude hypotheekinschrijving bij het Kadaster in veel gevallen nog gebruiken en betaalt u niet opnieuw notariskosten.

Wat is het “inschrijvingsbedrag” in een hypotheekakte?

Het inschrijvingsbedrag is het bedrag waarvoor hypotheek wordt gevestigd. Dit inschrijvingsbedrag kan afwijken van het geleende bedrag en wordt vaak hoger vastgesteld dan de lening. Het voordeel daarvan is dat indien op een later tijdstip opnieuw een geldlening bij dezelfde bank wordt afgesloten er meestal geen nieuwe hypotheekakte nodig is. Het scheelt dus notaris- en kadasterkosten.

Wat betekent “opslag voor rente en kosten” in de hypotheekakte?

Naast het inschrijvingsbedrag vermeldt elke hypotheekakte ook een opslag voor extra renten en kosten van de geldverstrekker om eventuele betalingsachterstanden af te dekken. Deze opslag ligt meestal tussen de 35% en 50%. Indien de bank tot veiling overgaat wegens wanbetaling kan de bank op basis van deze opslag de ontstane betalingsachterstand en daaruit voortvloeiende kosten alsnog verhalen op de verkoopopbrengst.

Waarom wordt er dagrente bij het aflossingsbedrag van de bank opgeteld?

Na het passeren van leveringsakte en hypotheekakte worden deze ingeschreven in het Kadaster en de openbare registers. Na het inschrijven van de akte bij het kadaster wordt door ons een controle uitgevoerd om na te gaan of de inschrijving correct is uitgevoerd en of er geen beslagen op de woning/het onderpand zijn gelegd. Als dat niet het geval is kunnen de bedragen aan de (voormalige) geldverstrekker worden uitgeboekt. Aangezien de (voormalige) geldverstrekker de aflossingsnota meestal opmaakt per de datum van passeren en de rente heeft berekend tot of tot en met de datum van passeren dienen wij dagrente bij te tellen tot en met de dag van overboeking.

Ik heb mijn pand “kosten koper” verkocht en nu word ik toch geconfronteerd met kosten, hoe kan dat?

Niet alle kosten bij de overdracht van een registergoed vallen onder “kosten koper”. Zo zijn de kosten voor het doorhalen van hypotheken die op het verkochte registergoed zitten voor rekening van de verkoper: u heeft als verkoper gegarandeerd dat u de woning vrij van hypotheken en beslagen op zult leveren.

Indien daarnaast bij de overdracht andere werkzaamheden door de notaris in opdracht van verkoper worden verricht (denk daarbij onder meer aan het opstellen van een verkoopvolmacht) zijn de daarmee gepaard gaande kosten ook voor rekening van verkoper.

DISCLAIMER
Hoewel de website van Vivaldi Notarissen met de grootste zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Vivaldi Notarissen geen enkele aansprakelijkheid voor onvolledigheid of onjuistheid, noch voor de gevolgen daarvan. De website is bedoeld voor cliënten en andere belangstellenden. Het is verboden zonder toestemming van Vivaldi Notarissen informatie van deze website aan derden ter beschikking te stellen of anderszins te (doen) exploiteren.